Książka obiektu budowlanego to nie tylko formalność – to obowiązkowy rejestr, który dokumentuje cały „życiorys” danego obiektu. Zawiera m.in. dane o przeglądach, naprawach, decyzjach urzędowych i przebiegu użytkowania. Od 2024 roku obowiązuje nowy model prowadzenia książki – w formie cyfrowej. W tym poradniku wyjaśniam, kiedy trzeba ją założyć, jak ją prowadzić oraz jakie przepisy regulują te obowiązki. Dzięki tej wiedzy unikniesz kar, błędów formalnych i nieprzyjemności w kontaktach z nadzorem budowlanym.
📌 Kto ma obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego?
Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, książka obiektu budowlanego (KOB) musi być prowadzona osobno dla każdego:
- 🏢 budynku, niezależnie od jego przeznaczenia,
- 🏗️ obiektu budowlanego, którego projekt wymaga sprawdzenia (czyli wszystkich obiektów niebędących prostymi konstrukcjami).
📄 WAŻNE! Książka jest prowadzona dla każdego obiektu osobno – nawet jeśli znajdują się na tej samej działce.
📌 Kto jest zwolniony z obowiązku prowadzenia książki?
Niektóre obiekty są zwolnione z tego obowiązku. Zgodnie z przepisami nie musisz prowadzić KOB, jeśli jesteś właścicielem lub zarządcą:
- 🏠 budynku mieszkalnego jednorodzinnego, garażu lub budynku gospodarczego w zabudowie jednorodzinnej,
- 🐄 obiektu budownictwa zagrodowego lub letniskowego,
- 🧱 obiektu niewymagającego pozwolenia na budowę ani zgłoszenia – z wyjątkiem sieci gazowych.
⚠️ Pamiętaj! To, że nie masz obowiązku prowadzenia książki, nie oznacza zakazu jej założenia. Możesz ją prowadzić dobrowolnie – co może być pomocne np. przy sprzedaży nieruchomości czy rozliczeniach z najemcami.
🧩 Przykład praktyczny
🧑🔧 Pan Marek jest właścicielem hali magazynowej o powierzchni 800 m², którą oddano do użytku w marcu 2024 r. Hala wymagała pozwolenia na budowę, a projekt musiał zostać sprawdzony przez uprawnionego projektanta. W związku z tym, pan Marek musi założyć książkę obiektu budowlanego – i to w formie elektronicznej, bo została oddana do użytku po 1 stycznia 2024 r.
🧩 Przykład praktyczny
🏠 Pani Elżbieta posiada domek letniskowy w okolicach Szczytna. Obiekt ten nie wymagał pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. Książka obiektu nie jest więc obowiązkowa, ale właścicielka może ją założyć dobrowolnie, aby dokumentować stan techniczny domku.
📌 Kto zakłada i prowadzi książkę?
Za założenie i zamknięcie książki odpowiada właściciel lub zarządca obiektu (📄 art. 60c Prawa budowlanego).
Natomiast samo prowadzenie książki (czyli dokonywanie wpisów) należy do osoby:
- posiadającej odpowiednie uprawnienia budowlane,
- wyznaczonej przez właściciela lub zarządcę (📄 art. 60d i art. 60e ust. 1 Prawa budowlanego).
📌 Co zawiera książka obiektu budowlanego?
Zgodnie z rozporządzeniem, KOB składa się z:
- strony tytułowej,
- 8 części (tablic), w których zapisuje się m.in.:
- dane dotyczące obiektu,
- dokumentację budowy,
- decyzje administracyjne,
- ekspertyzy,
- wyniki przeglądów technicznych i prac konserwacyjnych.
Każdy wpis musi być:
- dokonany niezwłocznie, nie później niż 7 dni od zajścia danej okoliczności,
- wykonany trwale i czytelnie, z podaniem daty, danych osoby oraz podpisem (📄 § 16 i § 18 rozporządzenia).
📌 Cyfrowa książka obiektu budowlanego (c-KOB)
📅 Od 1 stycznia 2024 r. wszystkie nowe książki obiektu budowlanego muszą być prowadzone w formie elektronicznej – za pośrednictwem systemu c-KOB, dostępnego na stronie:
👉 https://c-kob.gunb.gov.pl
📅 Do 31 grudnia 2026 r. można prowadzić starsze książki w formie papierowej, ale po tej dacie każda książka będzie już musiała funkcjonować wyłącznie elektronicznie.
⚖️ Wyroki sądowe
Choć temat książki obiektu budowlanego nie budzi masowych sporów sądowych, warto wspomnieć, że w kilku przypadkach sądy administracyjne wypowiadały się co do obowiązków dokumentacyjnych właścicieli. W jednym z wyroków WSA w Poznaniu (sygn. II SA/Po 1223/20), sąd potwierdził, że brak dokumentacji z okresowych przeglądów może skutkować karami administracyjnymi – nawet jeśli obiekt nie był użytkowany.
📚 Podstawa prawna
- art. 60a–60r – Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
- § 2, § 16, § 18 – Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 grudnia 2022 r. w sprawie książki obiektu budowlanego oraz systemu Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego (Dz.U. 2022 poz. 2778)
- art. 6 – Ustawa z dnia 7 lipca 2022 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw
🔖 Tematy porad zawartych w poradniku
- książka obiektu budowlanego 2025
- c-KOB obowiązki właściciela
- cyfrowa książka obiektu budowlanego
- kto prowadzi książkę obiektu budowlanego
- dokumentacja obiektu budowlanego
🔗 Przydatne adresy
- System Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego: https://c-kob.gunb.gov.pl