Budowa domu jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m² jeszcze nigdy nie była tak prosta – ale tylko na pierwszy rzut oka. Choć nowelizacja ustawy z 17 września 2021 r. wprowadziła uproszczoną procedurę, inwestor musi spełnić szereg warunków formalnych i technicznych. Poniżej przedstawiamy krok po kroku, jak skutecznie zgłosić budowę i rozpocząć inwestycję bez zbędnych komplikacji.
Na czym polega uproszczona procedura zgłoszenia budowy domu do 70 m²?
Nowe przepisy wprowadziły możliwość budowy wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych:
- o powierzchni zabudowy do 70 m²,
- maksymalnie dwóch kondygnacjach,
- których obszar oddziaływania w całości mieści się na działce, na której zostały zaprojektowane.
Zaletą tej procedury jest brak konieczności uzyskania pozwolenia na budowę – wystarczy skutecznie złożyć zgłoszenie budowy wraz z wymaganymi dokumentami.
🔧 Jakie dokumenty trzeba przygotować?
Aby móc legalnie przystąpić do budowy, inwestor musi skompletować następujące dokumenty:
- 📄 Zgłoszenie budowy
- Formularz zawierający dane inwestora, lokalizację inwestycji, planowany termin rozpoczęcia robót i charakterystykę budynku.
- 📄 Projekt budowlany (uproszczony)
- Sporządzony przez osobę z uprawnieniami budowlanymi,
- Zawiera opisy techniczne i rysunki zgodne z przepisami techniczno-budowlanymi.
- 📄 Oświadczenia inwestora, m.in. że:
- Budowa służy zaspokojeniu jego własnych potrzeb mieszkaniowych,
- Przyjmuje odpowiedzialność za budowę (jeśli nie wyznacza kierownika budowy),
- Dokumentacja jest kompletna i zgodna z prawem.
- 📄 Potwierdzenie prawa do dysponowania nieruchomością
- Np. akt notarialny własności działki lub inny tytuł prawny.
- 📄 Decyzja o warunkach zabudowy
- Jeśli brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), trzeba uzyskać decyzję WZ.
- 📄 Zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych
- Składane do właściwego powiatowego lub wojewódzkiego inspektoratu nadzoru budowlanego.
🧩 Przykład praktyczny
🧑🔧 Pani Małgorzata z Kłobucka planuje budowę parterowego domu o powierzchni zabudowy 68 m². Jej działka nie jest objęta MPZP, więc uzyskała decyzję o warunkach zabudowy. Po skompletowaniu uproszczonego projektu oraz pozostałych dokumentów złożyła zgłoszenie do starostwa. Zrezygnowała z ustanowienia kierownika budowy, więc samodzielnie ponosi odpowiedzialność za realizację inwestycji. Po złożeniu zgłoszenia mogła od razu rozpocząć prace.
🧩 Drugi przykład: Inwestor z kierownikiem budowy
🧑🔧 Pan Robert z Nowego Miasta zlecił projektantowi przygotowanie dokumentacji domu o powierzchni 70 m² z użytkowym poddaszem. Skorzystał z uproszczonej procedury, ale ustanowił kierownika budowy. Dzięki temu to kierownik odpowiada za prowadzenie dziennika budowy, geodezyjne wytyczenie i dokumentację końcową. Pan Robert po zakończeniu budowy złożył zgłoszenie zakończenia robót wraz z dokumentami wymaganymi przez art. 57 Prawa budowlanego.
📌 Obowiązki inwestora bez kierownika budowy
Jeśli inwestor nie ustanawia kierownika budowy, to:
- sam odpowiada za geodezyjne wytyczenie terenu oraz inwentaryzację powykonawczą,
- nie musi prowadzić dziennika budowy,
- musi umieścić tablicę informacyjną na budowie,
- składa oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności (pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe oświadczenia).
✅ Co dzieje się po złożeniu zgłoszenia?
Po złożeniu kompletnego zgłoszenia, inwestor nie musi czekać na decyzję organu. Wynika to z art. 30 ust. 5j i 5k Prawa budowlanego – urząd nie może wnieść sprzeciwu, ani weryfikować dokumentacji.
👉 To oznacza, że można od razu rozpocząć budowę.
🏁 Zakończenie budowy – jak zgłosić?
Po zakończeniu prac inwestor musi:
- zgłosić zakończenie robót do organu architektoniczno-budowlanego,
- jeżeli był kierownik budowy – złożyć dokumenty wskazane w art. 57 ustawy,
- jeżeli budował samodzielnie, złożyć oświadczenie o:
- wykonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku,
- zgodności z projektem budowlanym.
Organ ma 14 dni na wniesienie sprzeciwu. Jeśli tego nie zrobi – następuje tzw. milcząca zgoda na użytkowanie budynku.
📚Podstawa prawna
📜 art. 30 ust. 1 pkt 1a, ust. 5, 5j, 5k,
📜 art. 43 ust. 1b,
📜 art. 57 – ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. 2023 poz. 682 z późn. zm.)
🔖Tematy porad zawartych w poradniku
- budowa domu do 70 m² bez pozwolenia
- zgłoszenie budowy uproszczone
- procedura budowy domu jednorodzinnego
- dom bez kierownika budowy 2025
- warunki zabudowy a budowa domu