Z pozoru drobna zmiana w układzie mieszkania – jak wyburzenie ścianki działowej – może wywołać poważne konsekwencje prawne. W tym poradniku dowiesz się, czy musisz mieć pozwolenie na budowę lub zgłoszenie robót, jeśli planujesz zmiany w układzie pomieszczeń w mieszkaniu w bloku. Odpowiedź nie zawsze jest oczywista, ponieważ nawet sądy różnie oceniają te same sytuacje. Przeczytaj, aby uniknąć błędów i kosztownych decyzji.
🧩 Przebudowa czy zwykła zmiana aranżacji? Kluczowe pojęcia
Zgodnie z art. 3 pkt 7a ustawy Prawo budowlane, przez przebudowę rozumie się:
„wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji”.
Kluczowe w tej definicji jest to, że chodzi o zmianę parametrów całego obiektu budowlanego, czyli np. budynku wielorodzinnego jako całości, a nie poszczególnych lokali.
Z tego wynika, że nie każda ingerencja w układ mieszkania będzie formalnie przebudową całego obiektu, ale… to dopiero początek rozważań.
⚖️ Kiedy wyburzenie ścianki działowej to jeszcze „aranżacja”, a kiedy już „przebudowa”?
Orzecznictwo sądowe nie jest zgodne co do tego, czy usunięcie ścianki działowej wymaga pozwolenia na budowę. Oto dwa podejścia:
1. 💡 Liberalne podejście – to tylko aranżacja wnętrz
WSA w Warszawie (wyrok z 16.03.2018 r., VII SA/Wa 1379/17):
„[…] postawienie wewnątrz budynku ścianki działowej, przesunięcie jej bądź usunięcie nie powinno być zakwalifikowane jako przebudowa obiektu budowlanego”.
Oznacza to, że jeśli ścianka nie jest nośna i nie wpływa na bezpieczeństwo konstrukcji, pożarowe czy sanitarne, to nie potrzebujesz ani pozwolenia, ani zgłoszenia.
2. ⚠️ Konserwatywne podejście – zmiana układu to już przebudowa
NSA w wyroku z 19.04.2016 r. (II OSK 1972/14) uznał:
„[…] zmiana układu pomieszczeń spowodowana zmianą układu ścianek działowych i występujących w nich drzwi, jest przebudową obiektu budowlanego”.
W świetle tej interpretacji, nawet zmiana układu wnętrza mieszkania może być uznana za przebudowę, ponieważ wpływa na „parametry użytkowe” lokalu.
🧩 Przykłady praktyczne
🏢 Przykład 1: Zmiana w nowoczesnym apartamencie
Pani Marta planuje połączyć kuchnię z salonem w mieszkaniu w Warszawie. W tym celu chce zburzyć ściankę działową. Ściana ta nie jest nośna i nie zawiera żadnych instalacji.
👉 W tej sytuacji, zgodnie z liberalnym podejściem sądów, pozwolenie ani zgłoszenie nie są wymagane. Warto jednak zachować dokumentację potwierdzającą, że ściana nie pełni funkcji nośnej ani nie wpływa na bezpieczeństwo pożarowe.
🏢 Przykład 2: Przebudowa w starym budownictwie
Pan Tomasz kupił lokal w kamienicy w Łodzi. W ramach remontu chce usunąć dwie ścianki działowe i postawić nowe, zmieniając rozkład mieszkania z trzypokojowego na dwupokojowe z dużą garderobą. Ściany nie są nośne, ale nowy układ wpływa na powierzchnię pomieszczeń i funkcjonalność lokalu.
👉 Zgodnie z wyrokiem NSA z 5.12.2023 r. (II OSK 500/21) taka zmiana może zostać uznana za przebudowę, ponieważ wpływa na parametry użytkowe lokalu.
➡️ W takim przypadku potrzebne będzie pozwolenie na budowę.
📌 Na co zwrócić uwagę przed wyburzeniem ścianek?
Przed przystąpieniem do remontu:
- 🧱 Sprawdź, czy ściana, którą chcesz usunąć, jest ścianą nośną – wówczas zawsze potrzebne jest pozwolenie.
- 📄 Zapoznaj się z dokumentacją techniczną budynku (np. projekt budowlany).
- 👷♂️ Skonsultuj się z konstruktorem lub architektem – nie wszystko widać „gołym okiem”.
- 🏢 Skontaktuj się z administratorem budynku – może obowiązywać regulamin wymagający zgłoszenia takich prac.
- 🧑💼 W razie wątpliwości wystąp do urzędu z zapytaniem lub zgłoszeniem robót.
Czy przebudowa konstrukcji domu jednorodzinnego wymaga pozwolenia na budowę?
Zgodnie z art. 29 ust. 4 pkt 1 lit. c oraz art. 30 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego, nie wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, ale wymaga zgłoszenia, wykonywanie robót budowlanych polegających na:
„przebudowie przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany.”
🔍 Co to oznacza w praktyce?
- ✅ Jeśli przebudowujesz wewnętrzną ścianę nośną, wymieniasz belkę stropową czy wzmacniasz fundament, ale nie wpływasz na sąsiednie działki – wystarczy zgłoszenie.
- ❌ Jeśli przebudowa zwiększa obszar oddziaływania obiektu, np. przesuwasz ścianę zewnętrzną, instalujesz nowe otwory, które pogarszają warunki sąsiedztwa – musisz uzyskać pozwolenie na budowę.
🔍 Co to jest „obszar oddziaływania obiektu”?
To kluczowe pojęcie zdefiniowane w art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego:
„należy przez to rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego, na który obiekt ten oddziałuje, w tym w zakresie:
- wymagań ochrony przeciwpożarowej,
- ochrony zdrowia,
- ochrony środowiska,
- ochrony zabytków,
- warunków higieniczno-sanitarnych,
- warunków użytkowania,
- kształtowania ładu przestrzennego.”
👉 Innymi słowy, jeżeli zmiany w konstrukcji nie wpływają negatywnie na otoczenie ani prawa sąsiadów, masz prawo ograniczyć się do zgłoszenia.
🧩 Przykłady praktyczne
🏠 Przykład 1: Wymiana nadproża wewnętrznego
Pan Artur z Bielska-Białej planuje usunąć fragment ściany nośnej między kuchnią a salonem i wstawić nową belkę stalową (nadproże). Prace te nie ingerują w ściany zewnętrzne ani nie zmieniają funkcji pomieszczeń.
➡️ To klasyczna przebudowa konstrukcyjna, która wymaga zgłoszenia, ale nie pozwolenia na budowę – pod warunkiem, że nie zwiększa obszaru oddziaływania budynku.
🏠 Przykład 2: Wykucie nowego otworu okiennego z widokiem na działkę sąsiada
Pani Joanna przebudowuje poddasze w swoim domu pod Krakowem. Chce doświetlić przestrzeń, wykonując nowe okno w ścianie szczytowej wychodzącej na sąsiadującą działkę.
➡️ W takim przypadku zwiększa się obszar oddziaływania obiektu, ponieważ nowy otwór może naruszać warunki ochrony prywatności i ładu przestrzennego. Wymagane jest pozwolenie na budowę.
🏠 Przykład 3: Przebudowa dachu z nowymi oknami połaciowymi
Małżeństwo z Torunia adaptuje nieużytkowe poddasze na sypialnię i łazienkę. W tym celu przebudowuje konstrukcję dachu, dodając dwa okna połaciowe od strony ulicy.
➡️ Taka przebudowa elementów konstrukcyjnych może zostać wykonana na zgłoszenie, jeśli nie zwiększa obszaru oddziaływania budynku poza granice działki (np. nie pogarsza nasłonecznienia sąsiedniego domu).
🧠 Dodatkowe wskazówki dla inwestorów
- 📄 Do zgłoszenia dołącz projekt budowlany z opisem zmian konstrukcyjnych.
- 🧑💼 Urząd może w ciągu 21 dni wnieść sprzeciw – jeśli nie zrobi tego, możesz zaczynać roboty.
- ⚠️ Jeśli urząd uzna, że przekraczasz obszar oddziaływania – wezwie Cię do złożenia wniosku o pozwolenie.
- 🏛️ W razie sporu z urzędem, możesz wystąpić do PINB z wnioskiem o interpretację techniczną lub zaskarżyć decyzję.
📚 Podstawa prawna
📜 art. 3 pkt 1 i pkt 7a, art. 28 ust. 1, art. 71 ust. 1 pkt 2 i ust. 5 – ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
🔖 Tematy porad zawartych w poradniku
- pozwolenie na budowę przy remoncie mieszkania
- usuwanie ścianek działowych w bloku 2025
- przebudowa mieszkania a prawo budowlane
- kiedy trzeba zgłaszać zmiany w lokalu
- remont w budynku wielorodzinnym a przepisy