Rozpoczęcie robót budowlanych to kluczowy moment każdej inwestycji. Wielu inwestorów zastanawia się, czy można zacząć prace, zanim decyzja o pozwoleniu na budowę stanie się ostateczna. Sprawa nie jest jednoznaczna – choć pozornie zmiana przepisów zniosła wymóg ostateczności decyzji, to w praktyce nadal obowiązują ważne ograniczenia wynikające z przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. W tym poradniku wyjaśniamy, kiedy można legalnie rozpocząć budowę na podstawie nieostatecznego pozwolenia i jakie ryzyka się z tym wiążą.
Kiedy pozwolenie na budowę uprawnia do rozpoczęcia robót?
Od nowelizacji ustawy Prawo budowlane z 2015 r. art. 28 ust. 1 nie zawiera już sformułowania „ostateczna decyzja”. Oznacza to, że z formalnego punktu widzenia nie trzeba czekać na ostateczność pozwolenia, aby rozpocząć roboty budowlane. Jednak przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego, a zwłaszcza art. 130 k.p.a., nakładają w tym zakresie konkretne ograniczenia.
👉 Podstawowa zasada brzmi:
Roboty budowlane można rozpocząć, jeśli decyzja o pozwoleniu na budowę jest ostateczna albo wykonalna w rozumieniu przepisów k.p.a.
W praktyce oznacza to trzy możliwe scenariusze:
✔ TAK – Można rozpocząć roboty, gdy:
- Decyzja o pozwoleniu jest ostateczna (nie przysługuje od niej odwołanie lub minął termin do jego wniesienia).
- Decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności na podstawie art. 130 § 3 pkt 1 k.p.a.
- Decyzja jest zgodna z żądaniem wszystkich stron (art. 130 § 4 k.p.a.), co automatycznie czyni ją wykonalną.
✖ NIE – Nie można rozpocząć robót, gdy:
- Decyzja jest nieostateczna, a jednocześnie:
- nie nadano jej rygoru natychmiastowej wykonalności, i
- nie jest zgodna z żądaniem wszystkich stron.
🧩 Przykłady praktyczne
🧑🔧 Przykład 1 – Inwestor rozpoczyna budowę domu jednorodzinnego
Pan Marek z Gdyni uzyskał decyzję o pozwoleniu na budowę 1 lutego 2025 r. Decyzja była zgodna z jego wnioskiem, a on sam był jedyną stroną postępowania. Nie wniesiono odwołania, a termin do jego złożenia upłynął 18 lutego. Od 19 lutego decyzja jest ostateczna, więc od tego dnia mógł bez ryzyka rozpocząć roboty budowlane.
🧑🔧 Przykład 2 – Pozwolenie nieostateczne, ale wykonalne
Spółka deweloperska DOM-EKO z Warszawy uzyskała decyzję o pozwoleniu na budowę osiedla mieszkaniowego. Urząd, uznając, że zwłoka w rozpoczęciu robót zagraża ważnemu interesowi inwestora, nadał decyzji rygor natychmiastowej wykonalności. Dzięki temu spółka mogła rozpocząć prace, mimo że od decyzji toczyło się postępowanie odwoławcze.
⚖️ Wyroki sądowe – jak orzecznictwo ocenia rozpoczęcie budowy na podstawie nieostatecznej decyzji?
W orzecznictwie sądów administracyjnych dominuje pogląd, że art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego powinien być interpretowany w powiązaniu z art. 130 k.p.a..
📌 Wyrok NSA z 18.05.2020 r., II OSK 2784/19 – potwierdzono, że rozpoczęcie robót budowlanych na podstawie nieostatecznego pozwolenia jest możliwe tylko w przypadkach opisanych w art. 130 § 3 i 4 k.p.a.
📌 Wyrok WSA w Gorzowie Wlkp. z 29.12.2022 r., II SA/Go 638/22 – sąd analizował, czy „uzyskanie decyzji” w rozumieniu art. 35 ust. 5 pkt 2 Prawa budowlanego oznacza decyzję ostateczną, czy wykonalną. Ostatecznie wskazano, że wykonalność może wystarczyć, o ile mieści się w granicach art. 130 k.p.a.
📌 Wyrok NSA z 27.02.2023 r., II OSK 92/22 – sąd podkreślił, że wniesienie odwołania od decyzji automatycznie zawiesza jej wykonalność, jeśli nie nadano jej rygoru natychmiastowej wykonalności.
📌 Podsumowanie – co powinien wiedzieć inwestor?
- ✅ Można rozpocząć roboty budowlane bez czekania na ostateczność decyzji, ale tylko jeśli jest ona wykonalna na podstawie art. 130 § 3 lub 4 k.p.a.
- ⚠️ Brak wykonalności decyzji = ryzyko prowadzenia robót nielegalnie, co może skutkować odmową zatwierdzenia projektu przez organ.
- ❗ Jeśli decyzja zostanie uchylona w wyniku odwołania, roboty prowadzone na jej podstawie stają się nielegalne, co może prowadzić do poważnych konsekwencji administracyjnych i finansowych.
📚 Podstawa prawna
📜 art. 28 ust. 1 – ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
📜 art. 130 § 3 i § 4 – ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego
📜 art. 35 ust. 5 pkt 2 – ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
🔖 Tematy porad zawartych w poradniku
- rozpoczęcie budowy na nieostatecznym pozwoleniu
- wykonalność decyzji administracyjnej
- art. 28 ust. 1 prawo budowlane
- rygor natychmiastowej wykonalności pozwolenia
- decyzja o pozwoleniu a odwołanie