Rozliczanie przychodów z najmu prywatnego w formie ryczałtu to jedna z najprostszych i najczęściej wybieranych form opodatkowania przez osoby fizyczne. Jednak z pozoru proste zasady skrywają kilka ważnych szczegółów, które mogą zadecydować o tym, ile rzeczywiście zapłacisz podatku. W tym poradniku przeprowadzę Cię krok po kroku przez aktualne stawki, limity i zasady obowiązujące w 2024 roku.
Dowiesz się:
- kiedy stosować stawkę 8,5%, a kiedy 12,5%,
- jak liczyć limit przychodu w przypadku małżonków,
- co zrobić, by nie przepłacać podatku 🧮
Czym jest „prywatny” najem i kto może płacić ryczałt?
Najem prywatny to sytuacja, w której osoba fizyczna wynajmuje nieruchomość poza działalnością gospodarczą – np. mieszkanie po dziadkach, kawalerkę kupioną jako lokatę kapitału albo dom, którego już nie używa. W takim przypadku przychody są klasyfikowane jako tzw. źródło przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT – „najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze”.
Co ważne – od 2022 roku przychody z prywatnego najmu mogą być opodatkowane wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Nie ma już możliwości opodatkowania ich według skali podatkowej.
Jakie są stawki ryczałtu od najmu prywatnego?
Od przychodów z najmu prywatnego obowiązują dwie stawki ryczałtu:
- 8,5% – do kwoty 100 000 zł przychodu w roku podatkowym,
- 12,5% – od nadwyżki ponad 100 000 zł.
📌 Jeśli małżonkowie osiągają wspólnie przychody z najmu, mogą skorzystać z podwojonego limitu 200 000 zł, ale tylko wtedy, gdy złożą odpowiednie oświadczenie.
🧩 Przykład praktyczny nr 1
🧑🔧 Pan Jakub wynajmuje prywatnie dwa mieszkania w Krakowie. W ciągu 2024 roku osiągnął z tego tytułu przychody w wysokości 95 000 zł. Całość przychodu mieści się w limicie 100 000 zł, dlatego zapłaci:
✔ 95 000 zł × 8,5% = 8 075 zł podatku.
🧩 Przykład praktyczny nr 2
👫 Małżonkowie Anna i Marcin, którzy mają wspólność majątkową, wynajmują wspólnie dom i dwa mieszkania. Ich łączny przychód z najmu w 2024 roku wyniósł 182 000 zł. Złożyli wcześniej oświadczenie, że cały przychód rozlicza Marcin. W tej sytuacji:
✔ do 200 000 zł przysługuje im stawka 8,5%, mimo że przychód przekroczył 100 000 zł.
✔ Podatek: 182 000 zł × 8,5% = 15 470 zł.
Gdyby nie złożyli oświadczenia i każde z nich rozliczałoby swoją część (po 91 000 zł), i tak zmieściliby się w limicie 100 000 zł na osobę – efekt byłby ten sam.
Kiedy można zastosować limit 200 000 zł?
Od 1 lipca 2023 roku obowiązują przepisy, które umożliwiają zastosowanie podwójnego limitu przychodu (200 000 zł) w przypadku małżonków. Warunkiem jest jednak:
- Wspólność majątkowa małżeńska – czyli brak rozdzielności majątkowej.
- Złożenie oświadczenia, że cały przychód z najmu rozlicza tylko jeden z małżonków (najczęściej ten, któremu bardziej opłaca się wykazać przychód w zeznaniu).
📌 Oświadczenie to składa się do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania pierwszego przychodu z najmu w danym roku.
Jeśli warunki te są spełnione, wówczas limit 100 000 zł przekształca się w limit 200 000 zł, ale wyłącznie dla jednego z małżonków.
🧩 Przykład praktyczny nr 3
👫 Natalia i Tomasz mają wspólność majątkową. Wynajmują razem dwa domy w Gdańsku i osiągnęli w 2024 roku łączne przychody z najmu w wysokości 210 000 zł. W styczniu złożyli oświadczenie, że cały przychód rozliczy Tomasz.
✔ Do 200 000 zł zastosuje stawkę 8,5%, a do nadwyżki – stawkę 12,5%:
- 200 000 zł × 8,5% = 17 000 zł
- 10 000 zł × 12,5% = 1 250 zł
👉 Łączny podatek: 18 250 zł
Jak obliczyć ryczałt przy przekroczeniu limitu?
Jeśli Twój przychód z najmu przekroczy limit 100 000 zł (lub 200 000 zł w przypadku małżonków z oświadczeniem), to od nadwyżki musisz zastosować wyższą stawkę 12,5%.
Podatek liczysz wtedy w dwóch „częściach”:
- Do limitu – 8,5%
- Nad limit – 12,5%
Nie przeliczasz całego przychodu według wyższej stawki, tylko tę część, która przekracza limit.
⚠️ Najczęstsze błędy przy rozliczaniu ryczałtu od najmu
Poniżej lista problemów, które najczęściej występują w praktyce:
- ❌ Brak złożenia oświadczenia przez małżonków – skutkuje utratą prawa do limitu 200 000 zł.
- ❌ Mylenie przychodu z dochodem – ryczałt liczysz od przychodu, czyli całej kwoty otrzymanej od najemcy, bez pomniejszeń o koszty.
- ❌ Nieprawidłowe przyporządkowanie kwot do stawek – czasami podatnicy błędnie stosują jedną stawkę do całego przychodu, mimo że przekroczyli limit.
- ❌ Brak ewidencji przychodów – mimo że najem prywatny jest prostą formą opodatkowania, nadal wymaga prowadzenia ewidencji wpływów.
📜 Przepisy prawne
📚Podstawa prawna:
- art. 10 ust. 1 pkt 6 – ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.)
- art. 12 ust. 1 pkt 5 lit. a, art. 12 ust. 13 – ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. 2024 r. poz. 776 ze zm.)
Podsumowanie
✔ Przychody z prywatnego najmu opodatkowujesz ryczałtem: 8,5% do limitu i 12,5% od nadwyżki.
✔ Limit wynosi 100 000 zł lub 200 000 zł dla małżonków z oświadczeniem.
✔ Podatek liczysz od przychodu, nie od dochodu.
✔ Aby uniknąć błędów, zadbaj o terminowe złożenie oświadczenia i poprawną ewidencję przychodów.
🔖Tematy porad zawartych w poradniku:
- opodatkowanie prywatnego najmu 2025
- ryczałt od najmu prywatnego
- limit 100000 zł najem
- stawka 12,5% ryczałt
- rozliczenie najmu małżonkowie