Połączenie kilku działek ewidencyjnych w jedną nieruchomość ujawnioną w jednej księdze wieczystej to rozwiązanie, które może uprościć zarządzanie majątkiem, ułatwić sprzedaż lub inwestycję, a także zmniejszyć koszty administracyjne. Choć procedura może wydawać się skomplikowana, w rzeczywistości – przy dobrej organizacji i znajomości przepisów – jest całkowicie wykonalna. Ten poradnik pomoże Ci krok po kroku zrealizować połączenie nieruchomości w praktyce. 🔍
📌 Kiedy warto połączyć nieruchomości?
Połączenie nieruchomości gruntowych ma sens w wielu sytuacjach, np. gdy:
- Nabyłeś sąsiednie działki i chcesz je traktować jako jeden teren inwestycyjny,
- Chcesz sprzedać całość jako jeden grunt,
- Chcesz uniknąć prowadzenia wielu ksiąg wieczystych i ponoszenia związanych z tym kosztów,
- Planujesz zabudowę, która przekracza granice jednej działki.
Pamiętaj – połączenie ma charakter faktyczno-prawny, co oznacza, że łączone działki tworzą nową, jednolitą nieruchomość w rozumieniu prawa wieczystoksięgowego.
📜 Podstawy prawne łączenia nieruchomości
Najważniejsze przepisy dotyczące łączenia nieruchomości to:
- art. 21 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.) – umożliwia właścicielowi kilku nieruchomości żądanie ich połączenia, jeżeli tworzą całość gospodarczą lub ze sobą graniczą.
- art. 22 ust. 2 u.k.w.h. – reguluje zasady rozstrzygania pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych.
- art. 199 Kodeksu cywilnego (k.c.) – dotyczy zgody współwłaścicieli.
- art. 92 § 4 i 4¹ ustawy – Prawo o notariacie – reguluje obowiązki notariusza przy składaniu wniosku.
- art. 626¹–626¹⁰ k.p.c. – reguluje postępowanie wieczystoksięgowe.
📜 Szczegółowa podstawa prawna będzie zebrana na końcu artykułu.
📝 Warunki, jakie muszą być spełnione
Aby sąd wieczystoksięgowy mógł dokonać połączenia nieruchomości, muszą być spełnione łącznie następujące warunki:
- ✅ Wszystkie nieruchomości muszą mieć tego samego właściciela (lub tych samych współwłaścicieli w identycznych udziałach),
- ✅ Działki muszą tworzyć całość gospodarczą lub graniczyć ze sobą (wystarczy spełnienie jednego z tych warunków),
- ✅ W przypadku współwłasności – wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli,
- ✅ Jeżeli nieruchomości są w użytkowaniu wieczystym – użytkownikiem musi być ta sama osoba, a właścicielem – ten sam podmiot (np. Skarb Państwa).
⚠️ Nie można połączyć działek, z których:
- jedna jest własnością małżonka, a druga należy do majątku wspólnego,
- różni się okres użytkowania wieczystego,
- występują różnice w udziale współwłaścicieli.
🧩 Przykład 1 – Prosta sytuacja: jedna osoba, dwie działki sąsiadujące
📍 Pan Andrzej z Gniezna jest właścicielem dwóch działek – 121/3 i 121/4, które graniczą ze sobą. Każda ma założoną odrębną księgę wieczystą. Pan Andrzej planuje budowę hali magazynowej, która będzie przekraczać granicę działek. W takim przypadku może złożyć do sądu wniosek o połączenie nieruchomości i prowadzenie jednej księgi wieczystej. Nie musi dołączać żadnego uzasadnienia – wystarczy złożyć wniosek i wykazać własność oraz dane ewidencyjne obu działek.
🧩 Przykład 2 – Współwłasność i konieczność uzyskania zgody
📍 Pani Iwona i jej brat Tomasz są współwłaścicielami (po ½) dwóch sąsiadujących działek w Łomiankach. Chcą je połączyć w jedną księgę, aby wspólnie wystąpić o pozwolenie na budowę domu. W tej sytuacji wniosek o połączenie może złożyć tylko jedno z nich, ale musi dołączyć pisemną zgodę drugiego współwłaściciela.
📥 Jak złożyć wniosek o połączenie nieruchomości? Krok po kroku
Aby połączyć kilka działek w jedną księgę wieczystą, musisz złożyć wniosek wieczystoksięgowy do sądu rejonowego (wydział ksiąg wieczystych), właściwego miejscowo dla położenia nieruchomości. Oto kolejne kroki procedury:
🔹 Krok 1: Wypełnij formularz KW-WPIS
Wniosek składa się na urzędowym formularzu KW-WPIS, dostępnym w sądzie lub online (MS.gov.pl). Formularz ten służy do wpisu wszelkich zmian w księdze wieczystej – także połączenia nieruchomości.
📌 Jakie dane należy wpisać?
- Dane wnioskodawcy (osoby fizycznej lub prawnej),
- Wskazanie dotychczasowych ksiąg wieczystych nieruchomości,
- Żądanie połączenia nieruchomości w jedną księgę,
- Dane nowej nieruchomości – oznaczenie działek, powierzchnia, adres.
🧾 Jeśli łączysz działki z różnych ksiąg wieczystych – wpisz numery wszystkich tych ksiąg. Nie musisz wykazywać, że działki graniczą – sąd przyjmuje Twoje oświadczenie.
🔹 Krok 2: Załącz wymagane dokumenty
📌 Do wniosku dołącz:
- Odpisy ksiąg wieczystych – aktualne wydruki z KW,
- Wypisy z ewidencji gruntów i budynków – dla każdej działki,
- Mapy ewidencyjne (wyrys z mapy) – potwierdzające lokalizację działek,
- Dokument potwierdzający prawo własności – jeżeli dla którejś z działek nie ma jeszcze księgi wieczystej (np. akt notarialny, postanowienie o zasiedzeniu),
- Zgody współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych – jeśli dotyczy,
- Porozumienie w sprawie pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych – jeśli łączone działki są obciążone (np. hipoteką, służebnością).
⚠️ Dokumenty powinny być oryginalne lub notarialnie poświadczone. Jeżeli wniosek składa notariusz – może on przekazać dokumenty w wersji elektronicznej przez system teleinformatyczny.
🔹 Krok 3: Uiszcz opłatę sądową
💰 Opłaty są zryczałtowane i wynoszą:
- 100 zł – za wniosek o połączenie nieruchomości,
- + 100 zł – jeśli zakładana jest nowa księga wieczysta (zamiast przyłączenia do już istniejącej),
- 0 zł – za wpisy ograniczonych praw rzeczowych, jeżeli są już ujawnione w dotychczasowych księgach.
Opłatę uiszcza się na rachunek bankowy sądu lub u notariusza (jeśli on składa wniosek).
📥 Wniosek przez notariusza – kiedy obowiązkowo?
Zgodnie z art. 92 § 4 ustawy – Prawo o notariacie, jeśli połączenie wynika z czynności notarialnej (np. kupno sąsiedniej działki), notariusz ma obowiązek złożyć wniosek o wpis za Ciebie – przez system teleinformatyczny sądów.
✔ Masz wtedy mniej pracy, ale nie możesz samodzielnie zdecydować o formie złożenia wniosku.
⚠️ Najczęstsze błędy przy składaniu wniosku
❌ Wniosek na niewłaściwym formularzu (np. KW-ZAL zamiast KW-WPIS),
❌ Brak danych jednej z działek,
❌ Różny udział współwłaścicieli,
❌ Brak porozumienia o pierwszeństwie hipoteki lub służebności,
❌ Nieopłacenie wniosku lub brak dowodu opłaty,
❌ Złożenie dokumentów niepotwierdzających prawa własności.
🧩 Przykład 3 – Dwie działki, ale tylko jedna ma księgę wieczystą
📍 Spółka z o.o. z Poznania jest właścicielem dwóch działek: jedna ma urządzoną księgę wieczystą, druga nie. Obie działki graniczą ze sobą i mają być połączone. Spółka składa wniosek o:
- Założenie KW dla drugiej działki (dołączając akt nabycia),
- Połączenie obu działek w jedną księgę (w nowym lub istniejącym numerze KW).
⚖️ Co dzieje się po złożeniu wniosku? Przebieg postępowania wieczystoksięgowego
Złożenie wniosku o połączenie nieruchomości wszczyna postępowanie wieczystoksięgowe przed właściwym sądem rejonowym. Wbrew pozorom, to nie jest klasyczny proces cywilny – sąd nie prowadzi rozprawy, a sprawa rozpatrywana jest na posiedzeniu niejawnym, tylko na podstawie dokumentów.
🔍 Etap 1: Sprawdzenie wniosku – badanie formalne i fiskalne
Na początku sąd bada:
- czy wniosek złożono na prawidłowym formularzu (KW-WPIS),
- czy jest kompletny – zawiera wszystkie niezbędne dane i podpis,
- czy została uiszczona opłata sądowa,
- czy wniosek zawiera wymagane załączniki (np. wypisy, mapy, zgody).
⚠️ Jeśli czegoś brakuje – sąd wzywa do uzupełnienia braków w terminie 7 dni. Brak reakcji = zwrot wniosku (nie jest wtedy rozpatrywany merytorycznie).
🔍 Etap 2: Ocena zasadności połączenia
Sąd sprawdza, czy spełnione są kluczowe warunki z art. 21 u.k.w.h., czyli:
- wspólność właściciela lub współwłaścicieli,
- zgodność danych ewidencyjnych,
- możliwość fizycznego połączenia nieruchomości (np. sąsiedztwo).
Sąd nie bada, czy działki stanowią „całość gospodarczą” – przyjmuje to z oświadczenia właściciela. Nie żąda też uzasadnienia, o ile nie wynika to ze szczególnego przypadku.
🔍 Etap 3: Rozstrzyganie o pierwszeństwie praw rzeczowych
Jeśli łączone nieruchomości są obciążone np. hipoteką lub służebnością, sąd wymaga porozumienia między uprawnionymi co do pierwszeństwa tych praw na nowej, połączonej nieruchomości.
📌 Porozumienie musi być zawarte na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 u.k.w.h.).
📥 Decyzje sądu – wpis, oddalenie lub odrzucenie
Sąd może:
✔ Dokonać wpisu
Jeśli wniosek spełnia wszystkie wymogi – sąd łączy nieruchomości i dokonuje wpisu. Wydaje wtedy zawiadomienie o wpisie (nie pełne orzeczenie!).
📌 Skutek wpisu: wszystkie łączone nieruchomości tracą odrębność, a powstaje jedna nowa nieruchomość.
❌ Oddalić wniosek
Sąd oddali wniosek, gdy:
- brak jest podstaw prawnych (np. brak tytułu prawnego do jednej z działek),
- złożono niekompletne dokumenty i ich nie uzupełniono,
- próbuje się obejść zasadę jednolitości stanu prawnego KW.
📌 Oddalenie oznacza, że sąd uznaje wniosek za bezzasadny, ale można się odwołać.
❌ Odrzucić wniosek
Sąd odrzuci wniosek, gdy:
- nie ma zdolności sądowej po stronie wnioskodawcy,
- brak właściwości sądu,
- wniosek jest wadliwy formalnie (np. nieprawidłowy formularz, brak podpisu) i nie został poprawiony.
📌 Odrzucenie = brak rozpoznania merytorycznego, ale również przysługuje środek odwoławczy.
🧩 Przykład 4 – Wniosek oddalony z powodu braku dokumentu
📍 Małżeństwo z Wrocławia złożyło wniosek o połączenie dwóch działek, z których jedna nie miała dotychczas księgi wieczystej. Do wniosku dołączyli umowę kupna-sprzedaży, ale bez dokumentu wykazującego wcześniejsze prawo własności sprzedającego. Sąd – nie mając dowodu, że sprzedający faktycznie był właścicielem – oddalił wniosek z powodu braku podstawy wpisu. Małżeństwo musiało zdobyć postanowienie sądu o zasiedzeniu i złożyć nowy wniosek.
💡 Podsumowanie i wskazówki
- 📝 Składając wniosek, zadbaj o pełną dokumentację – sąd nie będzie „domyślał się”, o co chodzi.
- 🧑💼 Jeżeli nieruchomości są współwłasnością – uzyskaj zgody współwłaścicieli.
- 📎 Gdy działki są obciążone hipoteką lub służebnością – dołącz porozumienie co do ich pierwszeństwa.
- 📬 Pilnuj terminów – niedotrzymanie terminu 7 dni na uzupełnienie braków skutkuje zwrotem wniosku.
- 🧾 Opłata za połączenie nieruchomości jest niska (100 zł), a skutki prawne – istotne.
🔁 Co zmienia się po połączeniu nieruchomości? Skutki prawne i praktyczne
Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku i dokonaniu wpisu w księdze wieczystej, połączone nieruchomości stają się jedną, nową nieruchomością gruntową. To oznacza, że:
🧱 1. Powstaje nowa nieruchomość w sensie prawnym
- Dotychczasowe działki tracą swój samodzielny charakter,
- Prowadzona jest jedna księga wieczysta, zawierająca nowy opis całej nieruchomości,
- Nowa nieruchomość obejmuje wszystkie działki objęte połączeniem – ich numery, powierzchnie, przeznaczenie.
📌 To ma znaczenie m.in. przy sprzedaży, podziale, obciążeniu hipoteką czy planowaniu inwestycji.
🔗 2. Skutki dla ograniczonych praw rzeczowych
- Wszystkie hipoteki, służebności, prawa osobiste lub roszczenia, które obciążały poszczególne działki, rozciągają się automatycznie na całą połączoną nieruchomość.
- Nie trzeba składać dodatkowych wniosków – to dzieje się z mocy prawa (art. 22 ust. 1 u.k.w.h.).
💡 Jeżeli strony chcą zmienić zakres tych praw – np. ograniczyć służebność tylko do jednej z dawnych działek – muszą zawrzeć osobną umowę (art. 248 § 1 k.c.).
💰 3. Hipoteka łączna przekształca się w hipotekę pojedynczą
W przypadku, gdy przed połączeniem nieruchomości jedna z nich była obciążona hipoteką, po wpisie hipoteka obejmuje całą nową nieruchomość.
⚖️ Sąd uwzględnia to z urzędu.
📩 Jakie informacje otrzymuje właściciel po dokonaniu wpisu?
Po wpisie właściciel (i ewentualni uczestnicy postępowania) otrzymuje:
- Zawiadomienie o dokonaniu wpisu – zawiera dane nowej nieruchomości,
- Numer nowej księgi wieczystej – jeżeli dotychczasowe zostały zamknięte,
- Informację o rozciągnięciu istniejących praw na całą nieruchomość (jeśli dotyczy).
📌 W praktyce zawiadomienie działa jak skrócony odpis z KW.
📤 Czy można zaskarżyć wpis?
Tak. Jeśli uważasz, że wpis został dokonany niezgodnie z prawem, możesz złożyć:
🧾 Skargę na wpis (art. 518¹ § 1 i 3 k.p.c.)
- Termin: 7 dni od otrzymania zawiadomienia o wpisie,
- Składa się ją do sądu wieczystoksięgowego,
- Po wniesieniu skargi sąd ponownie bada sprawę – ale już jako sąd I instancji,
- Może utrzymać wpis, zmienić go lub uchylić.
🧾 Apelację (jeśli wpisu dokonał sędzia, a nie referendarz)
- Termin: 14 dni od doręczenia postanowienia z uzasadnieniem,
- Złożenie apelacji wymaga wcześniejszego wniosku o uzasadnienie.
🧩 Przykład 5 – Skarga na wpis: sąsiedzi interweniują
📍 Pani Marta z Torunia połączyła dwie działki, na których prowadziła wynajem. Jedna z działek była wcześniej obciążona służebnością przejazdu na rzecz sąsiadów. Po połączeniu okazało się, że służebność rozciąga się teraz na całość nieruchomości. Sąsiedzi złożyli skargę, żądając ograniczenia jej zakresu. Sąd – po rozpatrzeniu sprawy – wskazał, że bez odrębnej umowy zmiana zakresu służebności nie jest możliwa.
💡 Podsumowanie i wskazówki
✅ Połączenie nieruchomości upraszcza zarządzanie majątkiem, ale musi być przeprowadzone zgodnie z przepisami,
✅ Wniosek składa się na formularzu KW-WPIS, dołączając dokumenty potwierdzające prawo własności i dane ewidencyjne,
✅ Sąd wieczystoksięgowy rozpatruje sprawę bez rozprawy, tylko na podstawie dokumentów,
✅ Skutki wpisu są automatyczne – nowa nieruchomość, nowe KW, rozciągnięcie praw,
✅ W razie błędów lub nieprawidłowości – można się odwołać.
📚 Podstawa prawna
- art. 21, art. 22, art. 24 ust. 1, art. 29 – ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2024 r. poz. 1234)
- art. 199, art. 248 § 1 – ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2023 r. poz. 1610)
- art. 92 § 4 i § 4¹, art. 7 § 2 – ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (Dz.U. z 2024 r. poz. 1001)
- art. 626¹–626¹⁰, art. 130, art. 518¹ § 1–4 – ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 2024 r. poz. 1125)
- § 105–114 – rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (Dz.U. z 2024 r. poz. 312 z późn. zm.)
🔖 Tematy porad zawartych w poradniku
- połączenie nieruchomości w księdze wieczystej
- jak wypełnić wniosek KW-WPIS
- opłaty za połączenie działek
- współwłasność a księga wieczysta
- skarga na wpis do KW