Pozwolenie na budowę to jedna z najważniejszych decyzji administracyjnych w procesie inwestycyjnym. Często jednak wywołuje napięcia pomiędzy inwestorem a sąsiadami, którzy obawiają się negatywnego wpływu inwestycji na swoje nieruchomości. Nie każdy sąsiad ma jednak prawo uczestniczyć w postępowaniu. W tym artykule wyjaśniamy, kiedy właściciel sąsiedniej działki może zostać uznany za stronę i co musi zrobić, by skutecznie dochodzić swoich praw.
Kto jest stroną w postępowaniu o pozwolenie na budowę? ⚖️
Zasadniczo, zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, stronami w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę są:
- inwestor,
- właściciele,
- użytkownicy wieczyści,
- zarządcy nieruchomości
…których działki znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu.
To oznacza, że w przeciwieństwie do ogólnej definicji strony z art. 28 Kodeksu postępowania administracyjnego (zgodnie z którą stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie), prawo budowlane znacząco zawęża krąg stron tylko do tych podmiotów, na których nieruchomość oddziałuje planowana inwestycja.
Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) jednoznacznie potwierdza, że status strony w sprawie pozwolenia na budowę wynika wyłącznie z art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego.
Obszar oddziaływania obiektu – klucz do ustalenia stron 📏
Aby określić, kto poza inwestorem może być stroną, trzeba najpierw ustalić obszar oddziaływania obiektu. Zgodnie z art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego, jest to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu, dla którego – z uwagi na cechy obiektu – przepisy szczególne wprowadzają ograniczenia w zabudowie.
W praktyce oznacza to, że inwestycja może wpływać na inne działki np. poprzez:
- ograniczenie dopuszczalnej wysokości budynków,
- naruszenie minimalnych odległości od granicy działki,
- wytwarzanie hałasu,
- ograniczenie dostępu do światła dziennego,
- emisję zanieczyszczeń.
Właściciel działki, która znajduje się w takim obszarze oddziaływania, może zostać uznany za stronę – nawet jeśli obecnie nie prowadzi na niej żadnej inwestycji.
Przykład:
Pan Tomasz planuje budowę pawilonu handlowego w Kobyłce. Inwestycja przewiduje śmietnik zlokalizowany tuż przy granicy z działką pani Ewy, która ma tam dom jednorodzinny z ogrodem. W przypadku, gdy lokalizacja śmietnika narusza normy sanitarne lub wpływa negatywnie na możliwość korzystania z ogrodu zgodnie z jego przeznaczeniem, pani Ewa może zostać uznana za stronę postępowania – o ile jej działka znajduje się w obszarze oddziaływania tej inwestycji.
Samo sąsiedztwo nie wystarczy 🚫
Ważne jest zrozumienie, że nie każdy sąsiad planowanej inwestycji ma automatycznie status strony. Nie wystarczy być właścicielem działki przylegającej do inwestycji. O możliwości udziału w postępowaniu decyduje interes prawny, a nie interes faktyczny.
Co to oznacza w praktyce? Nawet jeśli sąsiad:
- obawia się hałasu,
- nie chce zasłonięcia widoku,
- uważa, że inwestycja obniży wartość jego działki,
…to nie oznacza, że ma interes prawny.
Ten musi być konkretny, aktualny, możliwy do sprawdzenia i oparty o przepisy prawa materialnego – np. o warunki techniczne, przepisy przeciwpożarowe, środowiskowe czy plan miejscowy.
Rola przepisów odrębnych i planów miejscowych 📚
Ustalając obszar oddziaływania, bierze się pod uwagę konkretne przepisy prawa – tzw. przepisy odrębne. Może to być np.:
- Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – które określa np. minimalne odległości od granicy działki czy dostęp do światła dziennego,
- ustawy środowiskowe, jeśli inwestycja oddziałuje na środowisko,
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który określa funkcje działek oraz dopuszczalne parametry zabudowy.
Właśnie na podstawie takich regulacji projektant, a następnie urząd, ustala obszar oddziaływania. Dopiero wtedy można określić, czy sąsiednia działka wchodzi w ten obszar – a więc, czy jej właściciel może być stroną.
Jak wykazać interes prawny? ✍️
Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości i uważasz, że inwestycja na działce sąsiedniej narusza Twoje prawa – musisz to wyraźnie uzasadnić. Przede wszystkim powinieneś wskazać, jakie przepisy prawa materialnego mogą zostać naruszone i w jaki sposób inwestycja ogranicza Twoje prawo do korzystania z własnej nieruchomości.
Nie wystarczy stwierdzić ogólnie, że „inwestycja wpłynie negatywnie” – trzeba wykazać:
- że Twoja działka znajduje się w obszarze oddziaływania (np. poprzez analizę projektu budowlanego),
- że planowana inwestycja ograniczy możliwość zabudowy Twojej nieruchomości,
- że inwestycja narusza konkretne przepisy – np. o odległościach, dostępie do światła, ochronie środowiska.
📌 WAŻNE: Obowiązek wykazania interesu prawnego spoczywa na osobie, która domaga się uznania za stronę postępowania – najlepiej już w pierwszym piśmie, np. sprzeciwie lub wniosku o dopuszczenie do postępowania.
Obowiązki organu administracji 🏢
Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego (art. 9 k.p.a.), organ prowadzący postępowanie ma obowiązek poinformować potencjalnych uczestników o ich prawach i obowiązkach, a także pomóc im w sprecyzowaniu, czy posiadają interes prawny.
Jeśli z pisma nie wynika jasno, że dana osoba ma interes prawny, organ powinien wezwać ją do uzupełnienia braków – np. przez wskazanie przepisów, które jej zdaniem zostałyby naruszone. Dopiero po uzupełnieniu organ może ocenić, czy dana osoba rzeczywiście jest stroną, czy też jej żądanie należy pozostawić bez rozpoznania (na podstawie art. 61a § 1 k.p.a.).
Co w przypadku zmiany pozwolenia na budowę? 🔄
W praktyce inwestorzy często wnioskują o zmianę wcześniej wydanej decyzji – np. zmieniają sposób zagospodarowania terenu, projekt budynku czy jego parametry. W takim przypadku postępowanie toczy się na nowo, ale krąg stron ustala się podobnie jak w postępowaniu pierwotnym.
Sądy administracyjne podkreślają, że:
➡️ każdy, kto był stroną w pierwotnym postępowaniu, zachowuje ten status w sprawie o zmianę pozwolenia,
➡️ nowi właściciele lub użytkownicy wieczyści działek w obszarze oddziaływania również mogą zgłosić udział, o ile spełniają przesłanki z art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego.
Co, jeśli organ nie uznał Cię za stronę? 🧾⚠️
Jeśli organ administracji nie dopuścił Cię do udziału w postępowaniu, a Ty uważasz, że masz interes prawny – możesz:
- złożyć zażalenie na postanowienie o odmowie uznania Cię za stronę,
- zaskarżyć decyzję o pozwoleniu na budowę – wskazując, że została wydana z naruszeniem przepisów o udziale stron,
- złożyć skargę do sądu administracyjnego – jeżeli w dalszym ciągu uznasz, że Twoje prawa zostały naruszone.
Pamiętaj, że niektóre działania wymagają wcześniejszego formalnego zgłoszenia Twojego udziału w postępowaniu – nie zwlekaj więc z działaniem.
Co mówią sądy administracyjne? 📚⚖️
Poniżej kilka ważnych tez orzeczniczych, które mogą pomóc zrozumieć, jak sądy podchodzą do kwestii stron postępowania:
🔹 Naczelny Sąd Administracyjny (wyrok z 21.02.2024 r., II OSK 63/24):
„Ustalając krąg stron, należy brać pod uwagę nie tylko istniejącą zabudowę sąsiednich działek, ale również ich możliwość przyszłej zabudowy, wynikającą z przepisów prawa miejscowego.”
🔹 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie (wyrok z 4.04.2024 r., II SA/Kr 243/24):
„Nie wystarczy samo sąsiedztwo działki. Konieczne jest wykazanie, że inwestycja wpływa na możliwość jej zagospodarowania zgodnie z obowiązującymi przepisami.”
🔹 WSA w Warszawie (wyrok z 25.03.2020 r., VII SA/Wa 199/20):
„To osoba żądająca określonych czynności od organu musi wskazać interes prawny. Organ nie ma obowiązku domyślać się jego istnienia, ale musi pomóc stronie ustalić, jakie elementy powinno zawierać jej żądanie.”
Podsumowanie – jak chronić swoje prawa jako sąsiad inwestora? ✅
- Tylko inwestor i właściciele/użytkownicy wieczyści/zarządcy nieruchomości w obszarze oddziaływania obiektu mogą być stronami postępowania.
- Obszar oddziaływania ustala się na podstawie przepisów technicznych i planistycznych.
- Interes prawny musi być konkretny i oparty o przepisy prawa – nie wystarczy obawa czy osobiste odczucia.
- W razie odmowy uznania za stronę masz prawo skorzystać z środków zaskarżenia.
Jeśli sąsiad planuje inwestycję, która może ograniczyć Twoje prawa – nie czekaj, tylko działaj od razu. Skorzystaj z prawa do udziału w postępowaniu, zanim decyzja stanie się ostateczna.
📜 Podstawa prawna:
- art. 28 ust. 2, art. 3 pkt 20, art. 5 ust. 1 pkt 9 – ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. 2023 poz. 682 ze zm.)
- art. 28, art. 61a § 1, art. 7, art. 9 – ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. 2023 poz. 775 ze zm.)