Wielu przedsiębiorców inwestuje w budynki, budowle lub urządzenia na gruntach, które nie są ich własnością – na przykład wynajmując halę produkcyjną czy magazyn i ponosząc znaczne nakłady na ulepszenie takiego obiektu. Co jednak dzieje się z amortyzacją, gdy po latach przedsiębiorca nabywa na własność tę nieruchomość, w której wcześniej prowadził działalność? Czy można rozpocząć amortyzację na nowo według wartości rynkowej, czy też konieczna jest kontynuacja poprzednich zasad? Odpowiedzi na te pytania mają kluczowe znaczenie podatkowe – nieprawidłowe rozliczenie może skutkować poważnymi konsekwencjami finansowymi.
Amortyzacja środków trwałych nabytych po wcześniejszym użytkowaniu na cudzym gruncie
Czym są środki trwałe i inwestycje w obce środki trwałe?
Środkiem trwałym – zgodnie z przepisami podatkowymi – jest rzeczowy składnik majątku o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywany przez podatnika na potrzeby działalności gospodarczej. Szczególną kategorię stanowią inwestycje w obcych środkach trwałych – czyli wydatki poniesione przez przedsiębiorcę na ulepszenie, adaptację lub budowę budynków czy budowli niebędących jego własnością, np. na wynajętym lub dzierżawionym gruncie.
Tego rodzaju nakłady są ujmowane w ewidencji jako odrębny środek trwały i podlegają amortyzacji – zazwyczaj przez okres wynikający z rodzaju inwestycji i obowiązujących stawek podatkowych.
Co się dzieje po nabyciu własności inwestycji w obcym środku trwałym?
Praktyka podatkowa oraz interpretacje organów skarbowych w ostatnich latach wykształciły jednolite podejście: samo nabycie własności budynku, w którym wcześniej prowadzono inwestycje, nie oznacza nabycia nowego środka trwałego, a jedynie zmianę tytułu prawnego do tego składnika majątku. Kluczowe jest to, czy po stronie podatkowej następuje nowa inwestycja, czy raczej kontynuacja dotychczasowej amortyzacji.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w piśmie z 24 listopada 2022 r. jednoznacznie wskazał, że amortyzacja powinna być kontynuowana na dotychczasowych zasadach, bez możliwości „podwyższenia” wartości początkowej do ceny nabycia, nawet jeśli rynkowa wartość budynku w dniu zakupu przewyższa wartość dotychczas zamortyzowaną. Ma to na celu uniknięcie podwójnego odpisywania amortyzacji tej samej inwestycji: najpierw przez najemcę jako inwestycję w obcym środku trwałym, a następnie przez właściciela według nowej wartości.
Przykład praktyczny 1
Spółka ALFA wynajmowała halę produkcyjną w Gdańsku i w 2018 roku poniosła nakłady inwestycyjne w wysokości 200 000 zł na jej modernizację. Przez kolejne lata odpisywała tę kwotę w ramach amortyzacji. W 2024 roku spółka ALFA nabyła od właściciela grunt wraz z budynkiem, płacąc za całość 2 000 000 zł (wartość rynkowa nieruchomości).
W tej sytuacji spółka ALFA nie może rozpocząć nowej amortyzacji budynku od wartości 2 000 000 zł (po wyłączeniu wartości gruntu). Kontynuuje dotychczasową amortyzację rozpoczętą jako inwestycja w obcym środku trwałym.
Co z kosztami rzeczywiście poniesionymi przy nabyciu?
Część ekspertów, w tym autor niniejszego poradnika, zwraca uwagę, że istnieją sytuacje, w których przedsiębiorca, nabywając własność budynku, ponosi rzeczywiste, dodatkowe koszty, których nie uwzględniono wcześniej w wartości początkowej inwestycji w obcym środku trwałym. W takich przypadkach – jeśli kwota nabycia przekracza wcześniejsze nakłady i nie doszło do rozliczenia tych nakładów między stronami – zasadne jest powiększenie wartości początkowej nowego środka trwałego o niezamortyzowaną część wcześniejszych nakładów.
To rozwiązanie znajduje potwierdzenie m.in. w pismach Ministerstwa Finansów i niektórych interpretacjach Krajowej Informacji Skarbowej.
Przykład praktyczny 2
Spółka BETA użytkowała od 2020 roku budynek biurowy w Poznaniu na podstawie umowy dzierżawy, inwestując 300 000 zł w jego przebudowę. W 2025 roku zdecydowała się nabyć budynek za 1 000 000 zł. Wartość inwestycji została w całości zamortyzowana do momentu zakupu. W ramach rozliczenia cena nabycia uwzględniała zarówno wartość rynkową, jak i nakłady poniesione przez spółkę BETA.
W tej sytuacji spółka BETA ujmuje w ewidencji środek trwały w nowej, wyższej wartości początkowej, ale tylko wtedy, gdy cena nabycia rzeczywiście obejmuje dodatkowe koszty, których wcześniej nie uwzględniono w amortyzacji.
Kontynuacja czy nowa amortyzacja? Jak nie popełnić błędu
Pamiętaj, że:
- Samo nabycie własności środka trwałego wcześniej amortyzowanego jako majątek obcy nie uprawnia do rozpoczęcia nowej amortyzacji według wartości rynkowej.
- Kontynuujesz amortyzację rozpoczętą jako inwestycja w obcym środku trwałym, według dotychczasowej metody i stawki.
- Jeżeli jednak nabycie wiąże się z rzeczywistymi dodatkowymi kosztami, których wcześniej nie rozliczono, można zwiększyć wartość początkową środka trwałego o te nowe wydatki.
- Nie stosuje się tzw. mechanizmu step-up, czyli automatycznego podwyższania wartości początkowej do wartości rynkowej.
⚠️ Warto prowadzić dokładną ewidencję nakładów oraz rozliczeń między stronami transakcji – to kluczowe w razie kontroli podatkowej.
Rozliczenie straty w przypadku braku nabycia środka trwałego
Co jeśli przedsiębiorca nie nabywa własności środka trwałego, w który inwestował, a kończy użytkowanie? Wówczas niezamortyzowana część inwestycji może być zaliczona do kosztów podatkowych jako strata, pod warunkiem, że przedsiębiorca wykaże decyzję o zaniechaniu używania majątku dla zabezpieczenia źródła przychodów.
Przykład praktyczny 3
Firma DELTA poniosła nakłady 150 000 zł na adaptację wynajmowanego lokalu usługowego w Katowicach. Po 4 latach użytkowania rozwiązała umowę najmu, amortyzując do tego czasu 60% wartości inwestycji. Pozostałe 40% (60 000 zł) zaliczyła jako stratę do kosztów uzyskania przychodów. Jeśli po rozwiązaniu umowy właściciel lokalu zwrócił firmie DELTA 20 000 zł za ulepszenia, kwotę tę firma DELTA musi wykazać jako przychód podatkowy.
Najczęstsze błędy i ich skutki podatkowe
- Rozpoczęcie nowej amortyzacji według wartości rynkowej środka trwałego po nabyciu własności – błąd!
- Brak rozliczenia dodatkowych kosztów rzeczywiście poniesionych na nabycie własności – możliwa utrata prawa do zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów.
- Brak dokumentacji potwierdzającej rozliczenie nakładów lub decyzję o zaniechaniu użytkowania – ryzyko zakwestionowania kosztów przez organ podatkowy.
Podsumowanie
- Przejęcie na własność środka trwałego wcześniej amortyzowanego jako inwestycja w majątku obcym nie daje prawa do amortyzacji według wartości rynkowej. Kontynuuj amortyzację według dotychczasowych zasad.
- Wyjątek: jeśli zapłacisz za środek trwały dodatkowo ponad wcześniejsze nakłady, nowe wydatki mogą zwiększyć wartość początkową do amortyzacji.
- Niezamortyzowane nakłady na środki trwałe nieprzejęte na własność mogą być zaliczone do kosztów jako strata – ale musisz to odpowiednio udokumentować.
Podstawa prawna
- art. 16a ust. 1, art. 16h ust. 1, art. 16g ust. 1 pkt 1 – Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2024 r., poz. 1427, ze zm.)
- Interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (m.in. z 24.11.2022 r. znak: 0114-KDIP2-1.4010.90.2022.2.JF)
- Pismo Ministerstwa Finansów z 2018 r., sygn. 21189/K
Tematy porad zawartych w poradniku
- amortyzacja inwestycji w obcym środku trwałym
- nabycie własności środka trwałego a amortyzacja
- rozliczenie nakładów po zakupie nieruchomości
- strata z inwestycji w obcy środek trwały