Prawidłowe ustalenie wartości zamówienia na roboty budowlane ma kluczowe znaczenie nie tylko dla określenia obowiązujących progów unijnych czy krajowych, ale również dla wyboru właściwego trybu postępowania oraz zabezpieczenia budżetu inwestycji. W przepisach Prawa zamówień publicznych (PZP) przewidziano specjalne zasady w tym zakresie – inne niż w przypadku dostaw czy usług. W tym poradniku wyjaśniam, jak ustalić wartość zamówienia na roboty budowlane zgodnie z aktualnymi przepisami, z uwzględnieniem typowych błędów i przykładów z praktyki.
Kiedy mamy do czynienia z robotami budowlanymi według PZP?
Zanim przejdziemy do metod kalkulacji, warto doprecyzować, czym są „roboty budowlane” w rozumieniu PZP. Zgodnie z art. 7 pkt 21 ustawy PZP, roboty budowlane to:
„działania polegające na wykonaniu obiektu budowlanego, a także roboty budowlane w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, a także realizacja obiektu budowlanego przez zaprojektowanie i wykonanie”.
📌 Uwaga: definicja ta jest szersza niż ta zawarta w art. 3 pkt 7 ustawy Prawo budowlane, dlatego nie należy ich stosować zamiennie.
Jak ustalić wartość zamówienia na roboty budowlane?
Zgodnie z art. 34 ust. 1 i 2 PZP, wyróżniamy dwie podstawowe sytuacje, w zależności od charakteru zamówienia:
1. Zamówienie na wykonanie robót budowlanych
Jeśli zamawiający planuje jedynie wykonanie robót budowlanych, wartość zamówienia ustala się na podstawie:
- kosztorysu inwestorskiego opracowanego na podstawie:
- dokumentacji projektowej oraz
- specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót,
lub
- planowanych kosztów robót budowlanych wskazanych w programie funkcjonalno-użytkowym (jeśli jest stosowany).
2. Zamówienie na zaprojektowanie i wykonanie robót budowlanych (tzw. „zaprojektuj i wybuduj”)
Jeśli przedmiotem zamówienia jest zarówno zaprojektowanie, jak i wykonanie robót budowlanych, wartość zamówienia ustala się jako sumę:
- planowanych kosztów prac projektowych oraz
- planowanych kosztów robót budowlanych,
określonych w programie funkcjonalno-użytkowym.
Kto i na jakiej podstawie sporządza kosztorys inwestorski?
Metody sporządzania kosztorysu inwestorskiego oraz kalkulacji kosztów wskazanych w programie funkcjonalno-użytkowym reguluje rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 20 grudnia 2021 r. w sprawie metod i podstaw sporządzania kosztorysu inwestorskiego (Dz.U. 2021 poz. 2458). W skrócie:
- Kosztorys inwestorski musi być spójny z projektem i zawierać realną wycenę całej inwestycji.
- Warto stosować cenniki rynkowe (np. Sekocenbud) i doświadczenie branżowe.
- Dla zamówień typu „zaprojektuj i wybuduj” warto korzystać z pomocy rzeczoznawców kosztorysowych.
Co z dostawami i usługami zapewnianymi przez zamawiającego?
To bardzo ważny, ale często pomijany aspekt. Zgodnie z przepisami:
📄 Do wartości zamówienia należy doliczyć także wartość dostaw i usług zapewnianych przez zamawiającego, jeśli są one niezbędne do wykonania robót budowlanych.
➡️ Przykład: Jeśli gmina dostarcza wykonawcy prefabrykaty, materiały budowlane lub zapewnia nadzór inwestorski, musi uwzględnić ich wartość przy szacowaniu wartości zamówienia.
Przykłady z praktyki
🏗 Przykład 1 – wykonanie drogi gminnej
Gmina Sarnów planuje wybudować 2-kilometrowy odcinek drogi lokalnej. Dokumentacja projektowa i specyfikacje są gotowe. Kosztorys inwestorski opiewa na 3,4 mln zł brutto. Zamówienie dotyczy wyłącznie wykonania prac, więc wartość zamówienia to 3,4 mln zł.
➡️ Gmina powinna przyjąć tę wartość do określenia progów PZP.
🏢 Przykład 2 – budowa przedszkola w formule „zaprojektuj i wybuduj”
Miasto Włodawa planuje budowę nowego przedszkola. Zamówienie obejmuje zarówno wykonanie projektu, jak i realizację inwestycji. Program funkcjonalno-użytkowy zakłada:
- 400 tys. zł kosztów projektowych
- 7,2 mln zł kosztów wykonania
➡️ Wartość zamówienia wynosi 7,6 mln zł.
Podsumowanie
✔ Ustalanie wartości zamówienia na roboty budowlane różni się od innych kategorii zamówień – wymaga kosztorysu inwestorskiego lub PFU.
✔ Należy pamiętać o doliczeniu dostaw i usług zapewnianych przez zamawiającego, jeśli są one integralną częścią realizacji robót.
✔ Poprawne ustalenie wartości zamówienia wpływa bezpośrednio na wybór trybu postępowania i legalność procedury.
Podstawa prawna
- art. 7 pkt 21, art. 34 ust. 1 i 2 – ustawa z dnia 11 września 2019 r. – Prawo zamówień publicznych
- art. 3 pkt 7 – ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
- Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 20 grudnia 2021 r. w sprawie metod i podstaw sporządzania kosztorysu inwestorskiego (Dz.U. 2021 poz. 2458)
Tematy porad zawartych w poradniku:
- wartość zamówienia na roboty budowlane
- kosztorys inwestorski PZP
- program funkcjonalno-użytkowy PFU
- zaprojektuj i wybuduj zamówienie publiczne
- jak ustalić wartość zamówienia PZP
Przydatne strony urzędowe:
- https://www.uzp.gov.pl – Urząd Zamówień Publicznych
- https://isap.sejm.gov.pl – Internetowy System Aktów Prawnych
- https://budownictwo.gov.pl – Strona Ministerstwa Rozwoju i Technologii