Wynajmowanie nieruchomości w ramach działalności gospodarczej to coraz popularniejsza forma zarobkowania – szczególnie wśród osób fizycznych, które chcą osiągać stabilny przychód pasywny. Jednak wielu przedsiębiorców nie zdaje sobie sprawy, że rozpoczęcie takiej działalności pociąga za sobą obowiązki względem ZUS i NFZ. Odpowiednie przygotowanie do kwestii składkowych pozwoli Ci nie tylko uniknąć błędów, ale także skorzystać z ulg dostępnych na start oraz w dalszym okresie prowadzenia firmy.
🧾 Kiedy wynajem nieruchomości oznacza działalność gospodarczą?
Jeśli wynajem ma charakter zorganizowany, ciągły i nastawiony na zysk – nie możesz go traktować jak wynajmu prywatnego. Taka aktywność stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 3 ustawy – Prawo przedsiębiorców, co oznacza, że musisz zarejestrować ją w CEIDG i zgłosić do ZUS.
Pamiętaj, że działalność gospodarczą trzeba zgłosić nie później niż 7 dni od przekroczenia progu przychodu (czyli 50% minimalnego wynagrodzenia w danym miesiącu), jeśli pierwotnie zakładałeś, że będzie to działalność nierejestrowa.
🛡 Ulga na start – 6 miesięcy bez składek ZUS
Rozpoczynając działalność, możesz skorzystać z tzw. ulgi na start, która oznacza zwolnienie ze składek na:
✔ ubezpieczenie emerytalne
✔ ubezpieczenie rentowe
✔ ubezpieczenie wypadkowe
✔ ubezpieczenie chorobowe
W okresie obowiązywania ulgi płacisz wyłącznie składkę zdrowotną.
✅ Warunki skorzystania z ulgi:
- działalność rozpoczęta po raz pierwszy lub ponownie po co najmniej 60 miesiącach od zakończenia/zawieszenia poprzedniej,
- nie współpracujesz z byłym pracodawcą w ramach tej działalności (tj. nie wykonujesz na rzecz byłego pracodawcy czynności, które wykonywałeś jako pracownik).
📌 Uwaga: Jeśli rozpoczniesz działalność np. 15 lipca, pierwszym pełnym miesiącem ulgi będzie sierpień, a więc ulga potrwa do końca stycznia.
Masz prawo zrezygnować z ulgi, ale wtedy musisz zgłosić się do pełnych ubezpieczeń społecznych od razu.
📉 Mały ZUS – ulga dla przedsiębiorców o niskich przychodach
Po zakończeniu ulgi na start możesz skorzystać z tzw. „małego ZUS-u”, jeśli spełniasz kilka istotnych warunków.
Warunki skorzystania z małego ZUS w 2025 roku:
- zarejestrowana działalność w CEIDG,
- przychód z działalności gospodarczej w poprzednim roku nie przekroczył 30-krotności minimalnego wynagrodzenia,
- działalność była prowadzona co najmniej 60 dni w poprzednim roku,
- nie korzystasz już z 36-miesięcznego limitu w ciągu ostatnich 60 miesięcy,
- nie wykonujesz działalności dla byłego lub obecnego pracodawcy,
- nie prowadzisz innej pozarolniczej działalności jako np. wspólnik spółki czy twórca,
- nie korzystasz ze zwolnienia z VAT przy rozliczeniu kartą podatkową (bo nie składasz deklaracji PIT/VAT, z których ZUS pobiera dane do ustalenia składek).
📊 Jak obliczyć składki przy „małym ZUS”?
- Ustal przeciętny miesięczny przychód: (roczny przychód z działalności / liczba dni prowadzenia działalności w roku) × 30
- Pomnóż wynik przez współczynnik ogłaszany w „Monitorze Polskim” (np. 0,5 w danym roku): przeciętny miesięczny przychód × współczynnik = najniższa podstawa wymiaru składek 🔍 Przykład:
- Przychód za 2024 rok: 72 000 zł
- Dni prowadzenia działalności: 360
- Średni przychód: (72 000 / 360) × 30 = 6000 zł
- Współczynnik: 0,4
- Podstawa wymiaru składek: 6000 × 0,4 = 2400 zł
- Oblicz składki ZUS:
| Rodzaj składki | Procent podstawy | Kwota składki przy podstawie 1000 zł |
|---|---|---|
| Emerytalna | 19,52% | 195,20 zł |
| Rentowa | 8,00% | 80,00 zł |
| Chorobowa (dobrowolna) | 2,45% | 24,50 zł |
| Wypadkowa | 1,67% | 16,70 zł |
💊 Składka zdrowotna – zależna od formy opodatkowania
Każdy przedsiębiorca, w tym wynajmujący nieruchomości w ramach działalności, ma obowiązek opłacania składki zdrowotnej – niezależnie od tego, czy korzysta z ulgi na start czy „małego ZUS”. Wysokość składki zdrowotnej zależy od wybranej formy opodatkowania. Sprawdź, jak się ona kształtuje w 2025 roku:
🧮 Składka zdrowotna przy skali podatkowej
Jeśli rozliczasz się według skali podatkowej (17% i 32%), składka zdrowotna wynosi 9% dochodu.
📌 Dochód = przychód – koszty uzyskania przychodu
Nie obowiązuje żadna kwota minimalna ani maksymalna – im wyższy dochód, tym wyższa składka. Przedsiębiorcy płacą ją miesięcznie na podstawie osiągniętego dochodu.
🧮 Składka zdrowotna przy podatku liniowym
Jeśli wybierzesz podatek liniowy (19%), składka zdrowotna wynosi 4,9% dochodu.
To rozwiązanie korzystne dla osób osiągających stały, wysoki dochód, bez progów podatkowych, ale warto pamiętać, że nie można tu korzystać z kwoty wolnej od podatku ani rozliczać się wspólnie z małżonkiem.
💵 Składka zdrowotna przy ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych
Jeżeli rozliczasz się ryczałtem – najczęściej wybieranym przez wynajmujących nieruchomości – składka zdrowotna jest ryczałtowa, a jej wysokość zależy od przychodu z działalności w skali roku.
W 2025 roku obowiązują trzy progi:
| Roczny przychód | Podstawa składki zdrowotnej | Wysokość składki zdrowotnej (9%) |
|---|---|---|
| do 60 000 zł | 60% przeciętnego wynagrodzenia | ok. 399,60 zł/mies. |
| 60 001 – 300 000 zł | 100% przeciętnego wynagrodzenia | ok. 666 zł/mies. |
| powyżej 300 000 zł | 180% przeciętnego wynagrodzenia | ok. 1198,80 zł/mies. |
📌 Ryczałtowcy nie opłacają składki na podstawie dochodu, więc przy niskich kosztach uzyskania przychodu forma ryczałtowa może być bardzo opłacalna – zwłaszcza przy wynajmie lokali.
Kiedy ryczałt się opłaca?
W przypadku wynajmu nieruchomości ryczałt często bywa najkorzystniejszą formą opodatkowania, szczególnie gdy:
- nie ponosisz dużych kosztów uzyskania przychodu,
- nie planujesz korzystać z ulg podatkowych ani wspólnego rozliczenia z małżonkiem,
- osiągasz przychody na poziomie do 100 000 zł – wtedy stawka ryczałtu wynosi 8,5%.
Po przekroczeniu tej granicy – stawka rośnie do 12,5%. W takim przypadku warto dokonać porównania z opodatkowaniem liniowym lub skalą, zwłaszcza przy wysokich kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości (np. kredyt hipoteczny, remonty).
📋 Przykład 1 – właściciel dwóch mieszkań
🧑💼 Pan Michał prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie dwóch mieszkań w Krakowie. Jego przychód roczny w 2024 roku wyniósł 84 000 zł.
W 2025 roku:
- nadal rozlicza się ryczałtem (stawka 8,5%),
- korzysta z ulgi na start (nie opłaca składek społecznych),
- opłaca składkę zdrowotną według pierwszego progu: 399,60 zł miesięcznie.
Składka zdrowotna w skali roku wyniesie:
399,60 zł × 12 miesięcy = 4 795,20 zł
Łączne zobowiązania:
- Ryczałt: 84 000 zł × 8,5% = 7 140 zł
- Składka zdrowotna: 4 795,20 zł
- Razem: 11 935,20 zł
📋 Przykład 2 – wynajem lokalu komercyjnego
🏢 Pani Edyta wynajmuje lokal użytkowy we Wrocławiu. W 2024 roku uzyskała łączny przychód 312 000 zł. Prowadzi działalność gospodarczą zarejestrowaną od trzech lat, więc nie korzysta już z ulg ZUS.
W 2025 roku:
- dalej rozlicza się ryczałtem,
- stosuje stawkę ryczałtu 12,5% (przekroczyła próg 100 000 zł),
- składka zdrowotna wynosi 1198,80 zł miesięcznie.
Roczne zobowiązania:
- Ryczałt: 312 000 zł × 12,5% = 39 000 zł
- Składka zdrowotna: 1198,80 zł × 12 = 14 385,60 zł
- Składki ZUS: pełne – ok. 1600 zł/mies. × 12 = 19 200 zł
- Razem: ok. 72 585,60 zł
Tabela ulg i progów składkowych w 2025 roku
Dla ułatwienia przygotowaliśmy zestawienie najważniejszych ulg i obowiązujących limitów składek ZUS i zdrowotnych, które mogą mieć zastosowanie przy prowadzeniu działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości:
| Ulga / składka | Warunki skorzystania | Czas trwania | Zakres ulgi |
|---|---|---|---|
| Ulga na start | Pierwsza działalność lub po min. 60 miesiącach przerwy, brak współpracy z byłym pracodawcą | 6 pełnych miesięcy | Zwolnienie ze składek społecznych, obowiązkowa składka zdrowotna |
| Preferencyjny ZUS | Dla początkujących po uldze na start (jeśli nie korzystają z małego ZUS) | 24 miesiące | Składki społeczne od 30% minimalnego wynagrodzenia |
| Mały ZUS+ | Przychód z roku poprzedniego ≤ 30× min. wynagrodzenia, działalność ≥ 60 dni | max. 36 miesięcy w 60 mies. | Składki społeczne proporcjonalne do przychodu |
| Składka zdrowotna – skala | Opodatkowanie wg skali podatkowej | bez ograniczeń | 9% dochodu |
| Składka zdrowotna – liniówka | Podatek liniowy (19%) | bez ograniczeń | 4,9% dochodu |
| Składka zdrowotna – ryczałt | Rozliczenie ryczałtem ewidencjonowanym | bez ograniczeń | Ryczałt wg progów: 399,60 / 666 / 1198,80 zł miesięcznie |
Jak zoptymalizować składki i wybrać najlepszą formę rozliczeń?
Wybór formy opodatkowania i strategii ZUS powinien zależeć od modelu prowadzenia działalności oraz przewidywanych przychodów. Poniżej przedstawiam najczęstsze scenariusze:
🔹 Dla początkujących wynajmujących jedno mieszkanie:
- forma opodatkowania: ryczałt 8,5% (do 100 000 zł)
- ulga: ulga na start → potem preferencyjny ZUS
- składka zdrowotna: 399,60 zł
📌 Korzyść: minimalne składki, prostota, niski poziom biurokracji
🔹 Dla osób wynajmujących kilka lokali z kosztami (np. kredyt, amortyzacja):
- forma opodatkowania: skala podatkowa lub podatek liniowy
- ulga: jeśli dopiero zaczynają – ulga na start
- składka zdrowotna: zależna od dochodu
📌 Korzyść: możliwość odliczenia kosztów, realna optymalizacja podatkowo-składkowa
🔹 Dla inwestorów z dużym portfelem nieruchomości (komercyjne, wynajem krótkoterminowy):
- forma opodatkowania: ryczałt 12,5% lub liniówka
- ulga: brak, ZUS pełny
- składka zdrowotna: maksymalna (do 1198,80 zł miesięcznie)
📌 Korzyść: możliwość dokładnej kalkulacji opłacalności na podstawie rentowności portfela
🧾 Obowiązki wobec ZUS – nie tylko składki!
Pamiętaj, że poza samym opłacaniem składek, masz również obowiązki rejestracyjne i sprawozdawcze, m.in.:
- Zgłoszenie do ZUS jako płatnik – do 7 dni od rozpoczęcia działalności
- Zgłoszenie do ubezpieczeń – formularz ZUS ZUA lub ZZA (zależnie od ulgi)
- Deklaracje miesięczne (ZUS DRA) – nawet jeśli korzystasz z ulgi na start (część danych i tak musi być zgłaszana)
- Aktualizacje danych – np. przy zmianie formy opodatkowania lub podstawy wymiaru składek
- Zgłoszenie do ubezpieczenia zdrowotnego – obowiązkowe, niezależnie od ulgi
Brak realizacji powyższych obowiązków może skutkować karami finansowymi, a nawet utratą prawa do niektórych ulg!
✅ Podsumowanie – kluczowe wskazówki
🔸 Jeśli planujesz wynajem nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, dobrze zaplanuj start – wybierz ulgę, formę opodatkowania i oszacuj przychody.
🔸 Ulga na start to doskonały sposób na zminimalizowanie kosztów w pierwszym półroczu.
🔸 Mały ZUS może dać realne oszczędności, ale tylko przy niskich przychodach i spełnieniu warunków.
🔸 Zawsze zgłaszaj się do ZUS i NFZ w terminie – unikniesz problemów i utraty prawa do ubezpieczenia zdrowotnego.
🔸 W przypadku wątpliwości – skonsultuj się z doradcą podatkowym lub księgowym specjalizującym się w działalności gospodarczej i nieruchomościach.
📚 Podstawa prawna:
- art. 18 i art. 19 – ustawa z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców
- art. 81 ust. 2 – ustawa z dnia 27 sierpnia 2004 r. o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych
- ustawa z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych
- ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne
- Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 grudnia 2022 r. w sprawie wysokości składek na ubezpieczenia społeczne w 2024 r.
🔍 Tematy porad zawartych w poradniku:
- „ZUS dla wynajmujących nieruchomości 2025”
- „Ulga na start 2025”
- „Mały ZUS przy ryczałcie 2025”
- „Składka zdrowotna ryczałt 2025”
- „Podatki i ZUS w wynajmie lokalu użytkowego”