Sprzedaż nieruchomości to jedno z częstszych źródeł przychodów, które może wiązać się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Jednak w określonych sytuacjach – takich jak upływ odpowiedniego czasu od nabycia czy przeznaczenie środków na cele mieszkaniowe – możliwe jest całkowite zwolnienie z podatku. W tym poradniku wyjaśniam, kiedy powstaje obowiązek podatkowy, a kiedy nie, i jakie warunki trzeba spełnić, aby legalnie uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości.
📄 Czy podpisanie umowy przedwstępnej rodzi obowiązek podatkowy?
Nie. Samo zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości – nawet jeśli towarzyszy jej przekazanie środków pieniężnych (np. zadatku) i wydanie lokalu – nie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego.
Zgodnie z polskim prawem podatkowym, obowiązek podatkowy powstaje dopiero w momencie zawarcia umowy przenoszącej własność, czyli zazwyczaj aktu notarialnego. Wynika to bezpośrednio z:
Art. 19 ust. 1 ustawy o PIT: „Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości […] jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.”
🔍 Przykład praktyczny:
Pani Dorota podpisała w listopadzie 2023 r. umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania w Gdańsku. Otrzymała od kupującego 50 000 zł zadatku. Umowa sprzedaży została podpisana notarialnie dopiero w marcu 2024 r.
➡ Podatek dochodowy powstanie dopiero w 2024 r., bo wtedy doszło do przeniesienia własności.
📜 Sprzedaż nieruchomości nabytej w spadku – kiedy podatek nie obowiązuje?
Jeśli sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie – niezależnie od tego, czy nabycie było odpłatne (np. zakup) czy nieodpłatne (np. spadek) – nie powstaje obowiązek podatkowy.
Dla spadkobierców ważne jest, by datę nabycia liczyć od momentu śmierci spadkodawcy (nie od daty przyjęcia spadku).
🔍 Przykład praktyczny:
Pan Tomasz otrzymał w spadku po matce mieszkanie w 2015 r. W 2024 r. sprzedał je za 480 000 zł.
➡ Ponieważ od nabycia upłynęło ponad 5 lat (licząc od końca 2015 r.), przychód nie podlega opodatkowaniu.
🏠 Sprzedaż mieszkania wykorzystywanego w działalności gospodarczej
Nawet jeśli nieruchomość była wykorzystywana na potrzeby firmy – np. jako siedziba lub biuro – to w przypadku jej sprzedaży (jeśli dotyczy lokalu mieszkalnego), przychód nie zalicza się do działalności gospodarczej, lecz do przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.
Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT przewiduje osobne źródło przychodu – odpłatne zbycie nieruchomości – niezależnie od ich wcześniejszego wykorzystania.
🔍 Przykład praktyczny:
Pani Joanna prowadziła jednoosobową działalność gospodarczą i jako biuro wykorzystywała mieszkanie w Lublinie, które było środkiem trwałym i podlegało amortyzacji. W 2024 r. zdecydowała się je sprzedać.
➡ Nawet jeśli mieszkanie było środkiem trwałym w firmie, przychód ze sprzedaży rozlicza się poza działalnością gospodarczą, jako odrębne źródło przychodu – odpłatne zbycie nieruchomości.
🧾 Ulga mieszkaniowa – co można rozliczyć?
Jeżeli sprzedaż mieszkania nastąpiła przed upływem 5 lat od nabycia, ale dochód zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, można skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, która pozwala uniknąć podatku.
Art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT: „Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości […] jeżeli środki uzyskane z tego zbycia zostaną w ciągu 3 lat […] wydatkowane na własne cele mieszkaniowe.”
✅ Co można uznać za wydatek mieszkaniowy?
- nabycie mieszkania lub domu,
- remont lub rozbudowa własnego lokalu,
- zakup wyposażenia trwale związanego z mieszkaniem (np. meble na wymiar, kuchenka w zabudowie, oświetlenie),
- spłata kredytu hipotecznego (zaciągniętego przed sprzedażą nieruchomości).
🔍 Przykład praktyczny:
Pan Andrzej sprzedał mieszkanie w 2023 r., które kupił w 2021 r., osiągając dochód 150 000 zł. Całość przeznaczył w 2024 r. na remont i zakup zabudowy kuchennej w nowym mieszkaniu.
➡ Nie musi płacić podatku, ponieważ wydatki zostały przeznaczone na cele mieszkaniowe w wymaganym terminie.
Dokumentowanie ulgi mieszkaniowej – co musisz mieć, by nie zapłacić podatku?
Aby skutecznie skorzystać z ulgi mieszkaniowej, podatnik musi w odpowiednim terminie wykazać, że uzyskany dochód został wydany na cele mieszkaniowe. Niezbędne jest nie tylko faktyczne poniesienie wydatku, ale także jego prawidłowe udokumentowanie.
📌 Najczęściej wymagane dokumenty:
- akt notarialny nabycia nowej nieruchomości,
- faktury VAT za remont, modernizację lub wyposażenie,
- umowa kredytowa oraz dowody spłaty (jeśli chodzi o kredyt),
- potwierdzenia przelewów, faktury za meble w zabudowie, sprzęt AGD w zabudowie, itp.
🔎 Uwaga: Zakupy w popularnych sklepach budowlanych na paragony bez numeru NIP nabywcy mogą nie zostać uznane za dokument księgowy potwierdzający wydatek uprawniający do ulgi.
⚠️ Kiedy zadatek lub zaliczka stają się opodatkowanym przychodem?
Zadatek lub zaliczka otrzymana przy umowie przedwstępnej nie podlega opodatkowaniu – o ile zostaje zaliczona na poczet ceny przy zawarciu umowy przenoszącej własność.
Jednak jeśli umowa przyrzeczona nie zostanie wykonana, a zadatek zostanie zatrzymany – może stanowić przychód z tzw. „innych źródeł”.
🔍 Przykład praktyczny:
Pani Marta podpisała wstępną umowę sprzedaży nieruchomości i otrzymała 30 000 zł zadatku. Kupujący wycofał się z umowy, a zadatek został przez Martę zatrzymany.
➡ W tym przypadku kwotę zadatku trzeba wykazać jako przychód z innych źródeł i opodatkować go w roku jego otrzymania.
🧾 Korekta zeznania i zwrot ulgi – kiedy trzeba oddać podatek?
Podatnik, który zadeklarował skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, ale nie przeznaczył wszystkich środków na cele mieszkaniowe, musi:
- złożyć korektę zeznania PIT-39,
- zapłacić zaległy podatek (19%) wraz z odsetkami,
- uzasadnić przyczyny korekty.
🕒 Masz na to czas do końca trzeciego roku od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.
📋 Najczęstsze błędy podatników
❌ Brak faktur lub dowodów przelewu – urząd nie uzna ulgi na podstawie oświadczenia słownego.
❌ Wydatki poniesione po terminie 3 lat – nie uprawniają do zwolnienia.
❌ Zakup lokalu niemieszkalnego – nawet jeśli faktycznie mieszkasz w takim lokalu, nie spełniasz warunków ulgi.
❌ Ulga tylko częściowa – wydanie tylko części środków powoduje częściowe opodatkowanie.
📚 Podstawa prawna:
- art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 14 ust. 2c, art. 19 ust. 1, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25–30 – ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.)
🧠 Podsumowanie – o czym warto pamiętać?
✔ Umowa przedwstępna nie wywołuje skutków podatkowych, nawet jeśli otrzymano zaliczkę czy zadatek.
✔ Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości.
✔ Jeśli sprzedaż następuje po 5 latach od nabycia – dochód nie podlega opodatkowaniu.
✔ Dochód ze sprzedaży można zwolnić z podatku dzięki uldze mieszkaniowej, ale trzeba ją udokumentować i wydać środki w ciągu 3 lat.
✔ Wydatki na sprzęt AGD, meble na wymiar i inne elementy trwałego wyposażenia również można rozliczyć – ale tylko pod warunkiem, że są właściwie udokumentowane.
✔ Kupując lokal niemieszkalny, nie masz prawa do ulgi, nawet jeśli faktycznie w nim mieszkasz.
🏷 Tematy porad zawartych w poradniku:
- podatek od sprzedaży mieszkania 2025
- ulga mieszkaniowa – zasady i dokumenty
- umowa przedwstępna a podatek
- sprzedaż mieszkania używanego w działalności
- jak uniknąć podatku od nieruchomości