Od 2023 r. osoby wynajmujące prywatnie nieruchomości nie mają już wyboru formy opodatkowania – muszą rozliczać się w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W 2025 roku ten obowiązek nadal obowiązuje, a jego nieznajomość może prowadzić do kosztownych pomyłek. W tym poradniku tłumaczymy zasady opodatkowania najmu prywatnego ryczałtem: stawki, moment powstania przychodu, rozliczenia przez małżonków oraz terminy wpłat. Dowiesz się również, jak poprawnie wybrać tryb kwartalny i co się stanie, jeśli przekroczysz limit przychodów.
🏠 Co to jest najem prywatny i kogo dotyczy ryczałt?
Najem prywatny oznacza wynajmowanie nieruchomości przez osoby fizyczne poza działalnością gospodarczą. Jeśli wynajmujesz mieszkanie, dom, garaż czy lokal użytkowy jako osoba prywatna, musisz stosować ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Od 2023 roku nie można już wybrać opodatkowania według skali podatkowej – ryczałt jest jedyną dopuszczalną formą rozliczenia najmu prywatnego.
💰 Stawki ryczałtu za najem prywatny
Stawka ryczałtu zależy od wysokości osiąganych w roku przychodów:
- 8,5% – przychody do 100 000 zł rocznie
- 12,5% – od nadwyżki ponad 100 000 zł
🔸 Wyjątek dla małżonków: Jeśli wynajem jest wspólny, a małżonkowie złożą oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich, limit 100 000 zł zwiększa się do 200 000 zł.
Przykład 1:
Państwo Nowiccy wynajmują wspólnie dwa mieszkania, osiągając łącznie 150 000 zł przychodu rocznie. Złożyli oświadczenie, że cały przychód rozliczy mąż. Dzięki temu cały dochód będzie opodatkowany stawką 8,5%.
🕒 Kiedy powstaje przychód z najmu?
Przychód z najmu prywatnego powstaje dopiero w momencie otrzymania pieniędzy, a nie w momencie, gdy minął termin płatności.
Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie:
„Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika (…) pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze (…).”
Oznacza to, że:
✔ Tak – czynsz zapłacony przelewem w danym miesiącu,
✖ Nie – czynsz wpisany w umowie, ale jeszcze nie zapłacony.
📌 To ważne przy planowaniu terminu wpłaty ryczałtu – liczy się rzeczywista data wpływu, nie data z umowy!
💍 Opodatkowanie najmu wspólnego przez jednego z małżonków
Jeśli wynajmujesz nieruchomość wspólnie z małżonkiem, przychody z najmu zasadniczo opodatkowujecie osobno. Ale możecie też wybrać uproszczony sposób – opodatkowanie całości przychodów przez jednego z Was.
Jak to zrobić?
- Złożyć oświadczenie w urzędzie skarbowym do 20. dnia miesiąca po miesiącu otrzymania pierwszego przychodu.
- Oświadczenie może podpisać tylko jeden z małżonków.
- Jeżeli chcecie wrócić do osobnego rozliczania – musicie zawiadomić urząd do 20. dnia miesiąca po pierwszym przychodzie w nowym roku lub do końca grudnia, jeśli pierwszy przychód był w grudniu.
📌 Oświadczenie jest ważne również w kolejnych latach, dopóki nie zrezygnujecie z tej formy.
🧾 Zaliczki i wybór trybu kwartalnego
Ryczałt z najmu należy wpłacać:
- miesięcznie – do 20. dnia miesiąca po miesiącu uzyskania przychodu,
- kwartalnie – do 20. dnia miesiąca po zakończeniu kwartału.
Jak wybrać rozliczenie kwartalne?
Wystarczy zaznaczyć odpowiednią opcję w zeznaniu rocznym PIT-28, składanym za dany rok podatkowy. Nie trzeba składać wcześniejszego zawiadomienia.
📌 Zaliczka za IV kwartał lub grudzień – zawsze do 20 stycznia następnego roku.
🧠 Podsumowanie
- Najem prywatny od 2023 r. rozliczamy tylko ryczałtem – nie ma innych opcji.
- Podatek płacisz od przychodu – czyli od kwoty faktycznie otrzymanej.
- Stawki: 8,5% do 100 000 zł (lub 200 000 zł dla małżonków rozliczających wspólnie), potem 12,5%.
- Można rozliczać się miesięcznie lub kwartalnie – wybór zgłaszasz w PIT-28.
- Małżonkowie mogą wybrać, że jeden z nich rozlicza cały najem, składając stosowne oświadczenie.
📚 Podstawa prawna
- art. 6 ust. 1a, art. 12 ust. 5, art. 21 ust. 1a i 1c – ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne
- art. 31–33 – ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
🔍 Tematy porad zawartych w poradniku
- najem prywatny 2025 ryczałt
- rozliczenie najmu przez małżonków
- kiedy powstaje przychód z najmu
- stawki ryczałtu najem prywatny
- ryczałt miesięczny czy kwartalny